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賃貸アパート・マンション

賃貸市場における需要と供給のバランスは近年大きく変わってきました。

賃貸オーナーの主導だった市場も今や入居者ニーズに大きく左右される時代となっています。
経年に伴う建物劣化、住宅設備の陳腐化などにより、空室率が上がってしまうと建物の改善時期を逸してしまいさらに空室率が上がるという悪循環を繰り返してしまいます。
では「部屋を借りてもらう」にはどうしたらよいのでしょうか?
市場の変化(入居者ニーズ)への対応ができるかどうかで、今後の賃貸経営は大きく変わります。
まずは賃貸物件の一般的なライフサイクルを通して賃貸物件の過去・現在・将来に目を向けてみましょう。


過去~賃貸経営のスタート

新築物件は入居者にとって最高のアピールポイント。

→募集後すぐに満室となる。(収支も順調で、土地の有効活用・収益物件として順調なスタート。)


現在~改善不可能な外的要因による賃貸経営の危機

■賃貸経営を始めた頃には無かった周辺への新築物件参入

→空室期間が少し長い部屋ができる。
対応策
家賃の値下げ

■飽和状態になる周辺の賃貸物件状況

→空室期間が少し長い部屋ができる。
対応策
家賃の値下げ(しかし値下げにも限界がある。)

■格安の戸建の登場

→手ごろな値段=住宅ローンの低金利化により月々の家賃額程度で「戸建住宅」や「分譲マンション」購入が可能に。
対応策
入居者の絶対数が減っている現状で効果的な対応策が見つからない。


未来~今後の賃貸市場予測

「飽和状態」「賃貸層の流出」という市場に、さらに「少子高齢化」の波が押し寄せます。

図のグラフは平成19年の人口分布図です。20~30歳代の「賃貸物件の入居主力層」と呼べる層が、今後確実に減少していきます。
20年後の予想図では、賃貸物件の入居主力層は現在の60~70%まで落ち込むことが予想されます。
20年後は60~70%まで落ち込む!!
大変厳しい将来が見込まれる賃貸経営に万全の対応策はあるのでしょうか?
従来の対応策をもう一度検証してみましょう


POINT1 家賃を下げる

空室率の上昇で収入増が見込めない上に家賃を下げ続ければ経営の悪循環は続くばかり。

POINT2 建て替え、または売却

土地の有効活用・収益物件として再生を計る「建て替え」という選択肢

しかし、これまでの経営悪化状況に加えて、建て替え費用・解体費用・入居者の退去補償費用を新たに計上する負担は計り知れません。実際に建て替え費用が充分にペイできるかのリスクも高まります。

「売却」は最後の手段

現在の不動産市場から考えると売却にはかなりの譲歩が必要でしょう。
売却の場合でも解体費用や入居者の退去補償費用はかかってきます。賃貸経営に夢と希望をもって建てた物件も本当の夢の跡となってしまいます。
さらに気になる相続のこと
子供や孫の代になっても安定した生活をとの思いで残した建物資産も収益不完全な物件は逆に足かせとなるケースも。


分譲マンション

もっとも重要なことは建物の「資産価値」をいかに保つか

分譲マンションに暮らす方々にとって、もっとも重要なことは建物の「資産価値」をいかに保つか?ではないでしょうか。
経年と共に劣化してしまう建物自体の保全はもちろん、常に安全・快適・安心な住環境を手に入れることは分譲マンションに暮らす誰もが望むことです。
個人所有部分と共用部分が共存する分譲マンションでは、計画的な長期修繕計画をたて、住民総意のもと、的確な時期に効果的な修繕を行うことが重要です。


機能していますか?管理組合

管理組合とは名前ばかりになっていませんか。役員は持ち回り。集会では管理会社の用意している資料の確認のみ。 修繕計画も管理会社に任せたまま。
分譲マンションは大切な個人資産の集合体です。
管理のプロである管理会社に任せられることは任せて、自分達の大切な住環境の未来のことをもういちど考えてみましょう。
管理組合が有効に機能しているマンションは将来も安心して暮らせるマンションです。


住民総意

個人所有部分と共用部分が共存する分譲マンションではそこに暮らす方々の相互理解がなければ共有資産としての管理は事実上できません。住民相互が協力して、初めて効率的、公平な管理が実現されます。


修繕工事の必要性

・長寿命化

分譲マンションは、取り壊しや建て替えが難しい建物です。建物をながく健全な状態に維持することが重要です。

・資産価値の維持・向上

分譲マンションを所有されている方々にはいろいろなタイプの方がいらっしゃいます。
「自己居住用」「将来の投資目的」「分譲貸し」
しかし、その全ての方々に共通している意識は「資産価値の下落だけは避けたい」ではないでしょうか。


資産価値向上のポイント

いかにしてマンションの資産価値を維持向上していくのか?

各箇所の修繕工事周期

時代を反映してセキュリティー強化は今や当たり前。快適・安心・安全な住環境の基本です。

エントランス

建物の顔。来客者の第一印象もここで大きく変わります。

外観

見た目がすべてではありませんが綺麗で素敵な外観には誰もが憧れます。
個人所有の区域ばかりに目を向けてしまいますが、実は肝心なのは共有部分のグレードアップ。これでマンションの価値は大幅に変わるのです。

更におさえておきたい必須ポイント

上下水道の配管設備。建物の血管とも言える重要で最も生活に密着した設備です。壁や床などに埋設したままでの修繕は大変難しく、修繕費も高価になってしまいます。また、老朽化を放っておけば建物全体を傷める致命傷にもなります。見えない部分だからこそ、定期的なメンテナンスを必要とする必須ポイントです。
有効なマンション大規模修繕は、まずは建物の現況を知ることからはじまります。
まずは建物リニューアルのプロフェッショナル・未来建設の建物診断を受けてみませんか?


テナントビル

中小規模のテナント物件、厳しい市場への対応策はあるのでしょうか?
築年数が新しく好立地にあるテナントビルは+機能性+デザイン性などの付加価値をつけて、高い入居率を保っています。
しかし中小規模のテナント物件、築年数が古い物件では苦戦が続いています。

厳しい市場への対応策はあるのでしょうか?

この現状を打開するために、まずテナントビルオーナーの方が考えるのが「家賃のダウン」。
しかし、対応策もむなしく、現実問題として年々空室は増えてきていませんか?賃料のダウンが続ければ、物件は「資産」ではなく、ただのお荷物になりかねません。

では打開策として・・・

建て替える?売却する?

建て替え費用の捻出、解体費用や入居者への工事期間中の保証など、それでなくても賃料のダウンと空室率の上昇で経営的に難しい状況から費用の捻出は難しいのでは。
また、現状でテナントの入らないビルを売却する難しさは想像するまでもありません。
では、他にどのような対応があるのでしょうか?
どんな建物にも長所があります。 
利点を活かした発想の転換でビルは生まれ変わります。
現状の形にこだわっていませんか?
もう一度ビルの立地周辺状況、時代や市場のニーズを反映した生きたビルのリニューアルそしてコンバージョン(用途転換)で厳しい市場からの脱却をご提案します。

コンバージョンとは

コンバージョン=用途変換
ビルならではの既存メリットを活かした建物再生です。

例えばオフィスビルから賃貸マンションへのコンバージョンを例にとって見てみましょう。

メリット1

駅に近い
ビジネスオフィスとしては標準的な立地も賃貸物件としては破格の好条件になる可能性も。
既存の賃貸物件と比べて好立地の人気物件に生まれ変わらせることができます。

メリット2  

自由な間取り設計が可能
オフィス向けだった物件は、ワンフロワーが丸ごとスケルトン構造+高い天井高の物件が多い。
強度的な問題をクリアして、賃貸物件として自由度の高い設計が可能となり、競合物件との差別化がはかれます。

シミュレーションで建物の可能性をご提案します。
建物を再生し、「資産」として価値のあるモノにする方法は多種多様です。

「リニューアル」「コンバージョン」

しかし、思い切った建物への投資も本当に将来の収益に反映されるのかが問題です。
私たち未来建設は、コンバージョンプラン、建物イメージ、改装後の収益、改装費の回収計画など、多角的にシミュレーションさせて頂きますので、まずは建物オーナー様の将来の選択肢の一つとしてご検討いただければと思います。

オフィスビルのリニューアル・コンバージョンは、まずは建物の現況を知ることからはじまります。
まずは建物リニューアルのプロフェッショナル・未来建設の建物診断を受けてみませんか?

未来建設だからできること

長年に渡り、建物リニューアル一筋、多くの実績を挙げてきた未来建設ならではのご提案

◆的確な入居者ニーズの把握

オーナー様の好み、工事会社の勧めるデザインやカラーによる施工は本当に有益な物件再生となるのでしょうか? 周辺環境や建物の現況を綿密に調査し、入居者ニーズを反映した生きた建物をつくりましょう。

◆周辺競合物件にはない差別化物件のご提案

「入居者へのアピールポイント」をつくりましょう。

◆コストパフォーマンス

賃貸経営はシビアな収支バランス(費用対効果)が求められます。

収益性の高いバランスのとれた建物をつくりましょう。

有効な賃貸経営は、まずは建物の現況を知ることからはじまります。 まずは建物リニューアルのプロフェッショナル・未来建設の建物診断を受けてみませんか?

 

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